Comprar piso en Valencia siendo extranjero: NIE, cuenta bancaria, impuestos y pasos (2026)

Respuesta corta: sí, cualquier extranjero puede comprar una vivienda en Valencia, viva en España o no. No necesitas residencia ni visado: necesitas un NIE o NIF, una cuenta en un banco español (en la práctica, imprescindible para pagar de forma trazable) y prever, si el piso es de segunda mano, en torno a un 15 % del precio en impuestos y gastos. Desde el 1 de junio de 2026 el impuesto de una vivienda usada en la Comunitat Valenciana (ITP) es del 9 %. Toda la compra puede hacerse a distancia, con poder notarial, y suele llevar entre 60 y 90 días. Comprar no te da derecho a residir: la llamada golden visa ya no existe.

¿Puede un extranjero comprar una vivienda en España?

Sí. En España no hay ninguna restricción por nacionalidad para comprar una vivienda: da igual que seas argentino, colombiano, mexicano, venezolano o de cualquier otro país, y da igual que vivas ya en Valencia o que compres desde tu país. Las condiciones son las mismas que para un español; lo que cambia es el papeleo previo (el NIE) y los impuestos que pagarás cada año si no resides aquí.

Lo que conviene tener claro desde el principio:

• Comprar no te da la residencia. El visado por inversión inmobiliaria (golden visa) se eliminó con efectos desde el 3 de abril de 2025 (Ley Orgánica 1/2025, de 2 de enero). Si quieres vivir en España y no eres ciudadano comunitario, necesitas tu propio visado o permiso (no lucrativo, nómada digital, estudios, trabajo…), independiente de la compra.
• El «impuesto del 100 %» a compradores de fuera de la Unión Europea no está en vigor. Lo anunció el Gobierno en enero de 2025 y llegó al Congreso como proyecto, pero a noviembre de 2026 sigue sin aprobarse. Hoy pagas los mismos impuestos de compra que cualquier comprador.
• Los extranjeros ya compran mucho en Valencia. En la provincia de Valencia, el 13,1 % de las compraventas de vivienda de los últimos doce meses las hicieron extranjeros (5.328 operaciones), y en el conjunto de la Comunitat Valenciana el 28,3 %, según el Informe del Mercado Inmobiliario de Valencia del 2.º trimestre de 2026 (COAPI Valencia y APIVA, con datos del Colegio de Registradores).

Nuestra experiencia nos dice que la mayoría de quienes compran en Valencia a distancia lo hacen todavía desde su país. Los compradores que acompañamos vienen sobre todo de Latinoamérica —principalmente de Argentina, Chile y Uruguay—, aunque también hemos trabajado con compradores de Estados Unidos, Alemania, Israel y Francia, y cada vez más de Portugal. Una compra para inversión lleva de media entre 60 y 90 días desde el primer contacto hasta la escritura, y si la vivienda ya está elegida puede cerrarse en menos de 15 días: lo que más tiempo lleva es encontrar el piso adecuado, sobre todo cuando buscas algo muy concreto.

¿Cómo se consigue el NIE para comprar si todavía vives en tu país?

El NIE (número de identidad de extranjero) es tu número fiscal en España. Sin un número fiscal español (el NIE o, en su defecto, un NIF que tramita la notaría) no puedes firmar la escritura, pagar los impuestos de la compra ni abrir la cuenta bancaria. No te autoriza a vivir ni a trabajar en España: solo te identifica.

Tienes tres formas de conseguirlo:

1. En el consulado de España de tu país. Es lo más práctico si todavía no has viajado. Pides cita y presentas la solicitud desde allí.
2. En España, en la oficina de Extranjería o en la comisaría de Policía que corresponda, con cita previa. Las citas en Valencia pueden tardar: no lo dejes para la semana de la firma.
3. Por medio de un representante con poder notarial, si no puedes hacerlo en persona. No todas las oficinas lo aceptan igual: consúltalo antes con la que te corresponda.

Lo que te pedirán, en general:

• Formulario EX-15 cumplimentado.
• Pasaporte en vigor (original y copia).
• Justificante del motivo: en el formulario se marca «intereses económicos» y se explica la compra; suele bastar con el contrato de reserva o de arras, o un documento del banco, el notario o el abogado que acredite la operación. Cada oficina puede pedir algo distinto: confírmalo al pedir la cita.
• Tasa modelo 790, código 012, pagada en un banco español. El importe ronda los 12 € y se calcula solo al generar el formulario en la sede electrónica de la Policía Nacional.

Nuestra experiencia nos dice que el NIE rara vez es el problema. Si no has podido conseguirlo a tiempo, la propia notaría puede solicitar tu NIF a la Agencia Tributaria, seas o no ciudadano de la Unión Europea, incluso un par de días antes de la firma, y con él puedes firmar la compra.

¿Necesitas una cuenta bancaria en España para comprar?

En la práctica, sí. El precio se paga en la notaría con transferencia o cheque bancario, y el notario debe identificar en la escritura cómo se ha pagado (transferencias, cheques, cuentas de origen). Además, notarios y bancos están obligados por la normativa de prevención del blanqueo de capitales (Ley 10/2010) a comprobar el origen de los fondos. Además, el banco te pedirá justificar de dónde viene el dinero que llega desde el exterior (venta de otra propiedad, ahorros, herencia, ingresos…), así que conviene tener esos papeles preparados antes de hacer las transferencias.

Si no resides en España, abrirás una cuenta de no residente. Te pedirán el pasaporte, el NIE y, según el banco, un certificado de no residencia y justificantes de ingresos. Lo vemos paso a paso en la guía de cómo abrir una cuenta bancaria en España sin ser residente (artículo 10, se enlazará cuando esté publicado).

Nuestra experiencia nos dice que abrir la cuenta es el trámite que más se complica cuando compras a distancia. Algunos bancos permiten a los no residentes abrirla online, pero no funciona con todos los perfiles: unas solicitudes se aceptan y otras se rechazan. En otros casos hay que ir en persona o mandar a un apoderado, y no todas las entidades aceptan abrir cuentas con un poder notarial. Por eso muchos de nuestros clientes aprovechan un viaje previo a Valencia para abrir la cuenta y dejar firmados los poderes de la compra.

Consejo práctico: el origen de los fondos no suele ser un problema si el dinero ya está en el sistema bancario de tu país y tienes los papeles que lo justifican. Las transferencias desde Latinoamérica hoy se hacen con normalidad; lo que más pesa son sus costes y los del cambio de divisa, así que compáralos antes de mover el dinero y calcula los plazos para que llegue con margen antes de la firma.

¿Cuánto cuesta un piso en Valencia en 2026?

Según el Informe del Mercado Inmobiliario de Valencia del 2.º trimestre de 2026 (COAPI Valencia y APIVA), la vivienda en venta se anuncia en Valencia ciudad a una media de 3.702 €/m². El precio al que realmente se escritura es más bajo: 2.868 €/m² según el Colegio de Registradores, un 14,1 % más que un año antes y en máximos históricos.

Hay mucha diferencia entre distritos y entre la ciudad y los municipios de alrededor:

Fuente: Informe del Mercado Inmobiliario de Valencia, 2T-2026 (COAPI Valencia y APIVA), precios de oferta en portales inmobiliarios del último trimestre. Son precios pedidos, no de compraventas firmadas.

Para elegir zona no mires solo el precio: transporte, colegios, servicios y el tipo de vida que buscas pesan tanto como el metro cuadrado. Lo explicamos en la guía de los mejores barrios para vivir en Valencia.

Desde Conexión Valencia recomendamos contar hoy con un mínimo de 180.000-200.000 € para comprar en Valencia ciudad, y de 150.000-160.000 € en los municipios de alrededor. Hablamos de la inversión total para cerrar la operación, con impuestos y gastos incluidos, no solo del precio del piso. Son los presupuestos mínimos realistas con los que trabajamos actualmente.

¿Cuánto se paga de impuestos al comprar un piso en Valencia?

Depende de si la vivienda es de segunda mano o nueva (primera transmisión, comprada al promotor). En la Comunitat Valenciana, desde el 1 de junio de 2026:

Fuente: Ley 13/1997 de la Generalitat (arts. 13 y 14), en la redacción de la Ley 5/2025, de 30 de mayo, con efectos desde el 1 de junio de 2026; Ley 37/1992 del IVA. Antes de esa fecha, el ITP general era del 10 % y el AJD del 1,5 %. Ojo: el impuesto se calcula sobre el precio de compra o sobre el valor de referencia del Catastro, el que sea mayor.

Tipos reducidos. Si el piso va a ser tu vivienda habitual y cumples ciertos requisitos, hay tipos reducidos de ITP: del 6 % (8 % si la vivienda vale más de 180.000 €) para menores de 35 años con renta limitada, y del 3 % (4 % por encima de 180.000 €) para familias numerosas o monoparentales, personas con discapacidad reconocida y víctimas de violencia de género. Los requisitos son estrictos y hay que pedirlos al liquidar el impuesto: consúltalo con tu gestoría antes de firmar. Si compras desde fuera y todavía no vas a vivir en el piso, cuenta con el tipo general.

Ejemplo con un piso de segunda mano de 200.000 €, sin hipoteca, escriturado después del 1 de junio de 2026:

• ITP (9 %): 18.000 €
• Notaría y Registro de la Propiedad: en torno al 1,5 % del precio, unos 3.000 € (sus aranceles están regulados), más la gestoría si la contratas
• Total: unos 21.000 €, algo más del 10 % del precio.

Ese es el mínimo imprescindible. Para calcular tu presupuesto con holgura, cuenta un 15 % del precio: en ese margen entran la gestoría, la tasación si pides hipoteca, los honorarios del agente que te represente y los primeros gastos del piso.

Si además pides hipoteca, suma la tasación del banco y lo que te corresponda pagar de la hipoteca (lo vemos en la guía de hipotecas para no residentes, artículo 6). La plusvalía municipal no te toca a ti: la paga el vendedor.

Paso a paso: de la búsqueda a la escritura

1. Define presupuesto y zona. Precio del piso + 15 % de impuestos y gastos (más si es nuevo) + reformas o muebles si los necesitas. Si vas a necesitar hipoteca, consigue la preaprobación del banco antes de empezar a buscar.
2. Pide el NIE y abre la cuenta. La cuenta es lo que más se complica a distancia: empieza por ahí.
3. Busca y visita. Si todavía estás en tu país, alguien de confianza puede visitar los pisos en tu nombre, revisar su estado y enviarte un vídeo completo de cada uno.
4. Comprueba el piso antes de pagar nada. Pide la nota simple del Registro de la Propiedad (quién es el propietario y si tiene hipotecas o embargos), el certificado de estar al corriente con la comunidad de propietarios, el último recibo del IBI y el certificado energético.
5. Firma la reserva o las arras. Es un contrato privado que fija el precio, la fecha máxima de firma y la señal. En las arras penitenciales, que son las habituales, si te echas atrás pierdes la señal, y si se echa atrás el vendedor te la devuelve duplicada (artículo 1454 del Código Civil).
6. Gestiona la hipoteca, si la necesitas, antes de firmar las arras o con un plazo suficiente en ellas.
7. Firma la escritura ante notario. Pagas el resto del precio y recibes las llaves. Si no puedes viajar, puedes firmar con poder notarial (ver la siguiente sección).
8. Paga los impuestos e inscribe la compra en el Registro de la Propiedad. Normalmente lo hace una gestoría o la propia notaría.
9. Cambia los suministros a tu nombre y, si vas a vivir en el piso, empadrónate en Valencia.

Desde Conexión Valencia acompañamos la compra de principio a fin, y puede hacerse cien por cien a distancia. Te ayudamos a abrir la cuenta y a preparar, firmar y apostillar los poderes; seleccionamos viviendas según tu presupuesto y tu objetivo de alquiler; las visitamos, revisamos su documentación y te enviamos un informe con fotos, vídeos y el estado de la vivienda, el edificio y el barrio; estimamos los costes y las reformas; presentamos la oferta, negociamos, gestionamos la firma digital de las arras y coordinamos con la notaría la fecha de la escritura, donde también te acompañamos. Si compras para invertir, seguimos después: coordinamos la reforma con seguimiento semanal en fotos y vídeos, amueblamos y preparamos el piso, buscamos inquilino y, si quieres, administramos el alquiler. Solo derivamos lo que corresponde a otros profesionales: la notaría, la ejecución de las obras y, en casos especiales o complejos, un abogado.

¿Puedo comprar sin viajar a España? El poder notarial

Sí. Puedes dar un poder notarial a una persona de confianza (un familiar, un abogado o un gestor) para que firme por ti. Tienes dos opciones:

• Otorgarlo en el consulado de España de tu país: sale ya preparado para usarse en España.
• Otorgarlo ante un notario de tu país: necesitará la apostilla de La Haya y, si no está en español, una traducción jurada. Pide al notario español que revise el borrador del poder antes de firmarlo en tu país.

Revisa bien qué facultades incluye (comprar, pagar, pedir el NIE, firmar la hipoteca, abrir la cuenta…): un poder incompleto obliga a repetir el trámite y puede retrasar la firma. Si compras con hipoteca, ten en cuenta que algunos bancos no aceptan que un apoderado firme el préstamo: lo explicamos en la guía de la hipoteca para no residentes (artículo 6).

Nuestra experiencia nos dice que lo que más falla en los poderes hechos fuera de España es el lenguaje jurídico. Aunque compartamos idioma, los términos legales cambian de un país a otro, y un poder redactado con otras palabras puede no servir para lo que necesitas. Por eso facilitamos a nuestros clientes un borrador basado en los modelos que se usan en España, para que su notario describa las facultades y su alcance con la misma terminología.

¿Viajar a la firma o firmar con poder? Siempre que se pueda, preferimos que viajes: estar en la firma, recibir las llaves y conocer en persona la vivienda que has comprado tiene su valor. Pero no siempre es posible, y una operación puede cerrarse en 15 días o alargarse tres meses, lo que complica organizar el viaje. Por eso el poder notarial es una alternativa muy práctica. Hemos acompañado compras completamente a distancia, firmando en representación del comprador: una de nuestras clientas compró dos viviendas sin viajar, las dos empezaron a alquilarse y, casi dos años y medio después, vino a Valencia a conocer sus pisos y a sus inquilinos, y le encantaron.

¿Qué impuestos pagas cada año si no resides en España?

Ser propietario tiene costes anuales, vivas aquí o no:

• IBI (impuesto municipal sobre la propiedad), que cobra el Ayuntamiento cada año.
• Cuota de la comunidad de propietarios, si es un piso.
• Impuesto sobre la Renta de No Residentes (IRNR), si no resides en España. Aunque no alquiles el piso, Hacienda considera que te da una «renta imputada»: el 1,1 % del valor catastral (o el 2 % si ese valor no se ha revisado en los últimos diez años). Sobre esa cantidad pagas un 24 % si eres de fuera de la Unión Europea, o un 19 % si eres de un país de la UE o del EEE. Se declara con el modelo 210 durante el año siguiente (la renta de 2026 se declara en 2027, como tarde el 31 de diciembre).

Por ejemplo, con un valor catastral revisado de 80.000 €: 80.000 × 1,1 % = 880 € de renta imputada; 880 × 24 % = unos 211 € al año.

Si alquilas el piso, ya no tributas por renta imputada sino por los alquileres que cobras. Si lo que buscas es una inversión, en Conexión Valencia nos ocupamos de la gestión del alquiler de larga duración o temporal: buscamos y estudiamos al inquilino, redactamos el contrato y lo acompañamos durante todo el arrendamiento.

Errores frecuentes al comprar desde el extranjero

• Dejar la cuenta bancaria para el final. Es el trámite que más se complica a distancia.
• Buscar piso antes de tener la hipoteca preaprobada, si la necesitas: puedes perder la vivienda mientras el banco estudia tu caso.
• Calcular el presupuesto sin el 15 % de impuestos y gastos (o sin el IVA y el AJD, si el piso es nuevo).
• Pagar una reserva sin haber visto la nota simple ni comprobado quién es el propietario.
• No poder justificar el origen de los fondos cuando el banco o el notario lo piden.
• Firmar arras con un plazo demasiado corto para conseguir la hipoteca o para que lleguen las transferencias.
• Dar por hecho que la compra te da la residencia. No es así: tu permiso para vivir en España va por otro camino.
• Comprar sin que nadie de confianza haya visto el piso en persona.

Compra en Valencia con alguien de confianza sobre el terreno

Comprar desde otro país es perfectamente posible, pero exige preparar los papeles con tiempo, conocer los impuestos de la Comunitat Valenciana y tener a alguien de confianza que vea los pisos por ti.

Somos Pablo Lovsin y Luz Hamparsomian, argentinos, agentes inmobiliarios API/APIVA inscritos en el RAICV con el número 1028, y hemos acompañado a más de 400 familias a instalarse en Valencia. Te ayudamos a buscar la vivienda que encaja con tu presupuesto, la visitamos en tu nombre y te acompañamos hasta la firma y, si es una inversión, hasta que el piso esté alquilado, sin que tengas que viajar a España.

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Preguntas frecuentes sobre comprar piso en Valencia siendo extranjero

¿Puede un extranjero comprar una vivienda en España sin ser residente?

Sí. No hay restricciones por nacionalidad ni hace falta residir en España. Necesitas un NIE o un NIF, una cuenta en un banco español para pagar de forma trazable y prever los impuestos de la compra.

¿Qué necesita un extranjero para comprar una vivienda en España?

El NIE, el pasaporte, una cuenta bancaria en España, fondos cuyo origen puedas justificar y, si necesitas financiación, una hipoteca aprobada por un banco español. Si no puedes viajar a la firma, un poder notarial a favor de una persona de confianza.

¿Se puede comprar un piso en España sin viajar?

Sí. Puedes firmar la compra con un poder notarial a favor de una persona de confianza, otorgado en el consulado de España de tu país o ante un notario local con la apostilla de La Haya. Si compras con hipoteca, consulta antes si el banco acepta que un apoderado firme el préstamo: algunos exigen que vayas en persona.

¿Cuánto tarda comprar un piso en Valencia desde el extranjero?

En la experiencia de Conexión Valencia, una compra para inversión lleva de media entre 60 y 90 días desde el primer contacto hasta la escritura. Si la vivienda ya está elegida, puede cerrarse en menos de 15 días.

¿Qué presupuesto mínimo necesito para comprar un piso en Valencia?

Conexión Valencia recomienda contar hoy con al menos 180.000-200.000 euros de inversión total en Valencia ciudad y 150.000-160.000 euros en los municipios de alrededor, con impuestos y gastos incluidos.

¿Cuánto se paga de impuestos al comprar un piso en Valencia?

Desde el 1 de junio de 2026, una vivienda de segunda mano paga un 9 % de Impuesto de Transmisiones Patrimoniales en la Comunitat Valenciana (11 % por encima de un millón de euros). Una vivienda nueva comprada al promotor paga un 10 % de IVA más un 1,4 % de Actos Jurídicos Documentados.

¿Cuánto cuesta la escritura de una casa de 200.000 €?

Notaría y Registro de la Propiedad rondan el 1,5 % del precio, unos 3.000 euros en un piso de 200.000, más la gestoría si la contratas. A eso hay que añadir el impuesto: en un piso de segunda mano en la Comunitat Valenciana, 18.000 euros de ITP. Conviene calcular el presupuesto con un 15 % del precio.

¿Comprar una vivienda en España da derecho a residir?

No. La golden visa, el visado de residencia por inversión inmobiliaria, se eliminó en 2025. Para vivir en España necesitas un visado o permiso propio, independiente de la compra.

¿Cuánto cuesta un piso en Valencia en 2026?

Según el informe de COAPI Valencia y APIVA del segundo trimestre de 2026, la vivienda en venta se anuncia en Valencia ciudad a una media de 3.702 euros por metro cuadrado, con grandes diferencias entre distritos. En municipios cercanos como Sagunto, Torrent o Manises se anuncia por debajo de 2.200 euros por metro cuadrado.

¿Qué impuestos paga cada año un propietario que no reside en España?

El IBI municipal, la comunidad de propietarios y el Impuesto sobre la Renta de No Residentes. Si no alquilas el piso, este último se calcula sobre una renta imputada del 1,1 % o el 2 % del valor catastral, con un tipo del 24 % para residentes fuera de la Unión Europea.